Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản và quy định cần lưu ý

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thuế phát sinh khi doanh nghiệp thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Đây là khoản thu nhập đặc thù, có quy định riêng biệt về cách tính, kê khai và nộp thuế so với thu nhập thông thường. Nếu doanh nghiệp không xác định đúng căn cứ tính thuế, thời điểm nộp hoặc loại thuế suất áp dụng, rất dễ bị truy thu, phạt chậm nộp và gặp rủi ro về pháp lý.

1. Thế nào là thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thuế đánh trên phần lợi nhuận thu được từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, công trình xây dựng, kể cả chuyển nhượng dự án bất động sản. Doanh nghiệp phát sinh hoạt động chuyển nhượng dù là hoạt động chính hay phụ đều phải kê khai riêng phần thu nhập này. Khoản thu nhập này không được gộp chung với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường trong kỳ tính thuế.

2. Cách xác định thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng: Giá chuyển nhượng trừ giá vốn trừ các chi phí hợp lý liên quan đến chuyển nhượng. Giá vốn ở đây là chi phí thực tế doanh nghiệp bỏ ra để có quyền sử dụng đất, xây dựng tài sản, chi phí cải tạo, nâng cấp. Chi phí hợp lý bao gồm lệ phí trước bạ, phí môi giới, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí làm thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp cần có hóa đơn, chứng từ hợp lệ để chứng minh các khoản chi này khi quyết toán thuế.

3. Mức thuế suất áp dụng cho thu nhập từ bất động sản

Theo quy định hiện hành, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản không được hưởng thuế suất ưu đãi mà bị áp thuế suất phổ thông là 20%. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, nếu doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản tại khu vực được ưu đãi đầu tư thì có thể được hưởng mức thuế suất ưu đãi theo địa bàn. Ngoài ra, nếu chuyển nhượng phần vốn góp là bất động sản, cần xác định rõ giá trị bất động sản trong giá chuyển nhượng để tính đúng phần thuế phải nộp.

4. Thời điểm xác định nghĩa vụ thuế

Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là thời điểm doanh nghiệp hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản theo hợp đồng. Theo đó, nghĩa vụ nộp thuế TNDN phát sinh khi doanh nghiệp đã bàn giao tài sản hoặc nhận thanh toán, tùy theo điều kiện được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp doanh nghiệp nhận tiền trước, nghĩa vụ thuế có thể phát sinh sớm hơn. Việc xác định sai thời điểm dẫn đến kê khai thiếu hoặc chậm nộp sẽ bị xử phạt và truy thu.

5. Hồ sơ kê khai thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS

Doanh nghiệp phải nộp tờ khai thuế TNDN tạm tính đối với từng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo mẫu 06/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC. Hồ sơ bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ pháp lý tài sản, chứng từ chi phí đầu vào, chứng từ thanh toán và tờ khai thuế. Doanh nghiệp cần kê khai và nộp trong vòng 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, tức là ngày ký hợp đồng, bàn giao tài sản hoặc nhận tiền. Trễ hạn sẽ bị xử phạt theo Luật Quản lý thuế.

6. Các sai sót thường gặp khi kê khai thuế chuyển nhượng

Doanh nghiệp thường gặp sai sót trong việc xác định giá vốn không hợp lệ, thiếu chứng từ chi phí, kê khai sai thời điểm chuyển nhượng hoặc áp sai thuế suất. Ngoài ra, việc không phân tách thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản khỏi thu nhập hoạt động sản xuất kinh doanh cũng khiến hồ sơ quyết toán không đúng quy định. Những lỗi này có thể khiến cơ quan thuế ấn định lại thu nhập chịu thuế và áp dụng các khoản phạt chậm nộp, phạt kê khai sai, truy thu thuế lên đến hàng trăm triệu đồng.

7. Tổng kết về thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản là một nghĩa vụ thuế có nhiều quy định riêng biệt, đòi hỏi doanh nghiệp phải nắm rõ về thời điểm kê khai, cách tính thuế và chuẩn bị đầy đủ chứng từ liên quan. Do tính chất phức tạp, doanh nghiệp nên chủ động làm việc với kế toán hoặc đơn vị tư vấn thuế để đảm bảo việc thực hiện đúng quy định pháp luật và tránh rủi ro không đáng có về tài chính và pháp lý.

Cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp - AZTAX
SĐT: 0932 383 089
Địa chỉ: 135 Đường 12 KDC City Land Park Hill, Phường 10, Quận Gò Vấp, TP. HCM
MAP: https://www.google.com/maps?cid=13748713005309877949
#Cách_tính_thuế_thu_nhập_doanh_nghiệp #AZTAX